REGOLAMENTO CONDOMINIALE

 

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

DISPOSIZIONI GENERALI

Art. 1

Costituzione del Condominio

Si è costituito, tra i proprietari degli appartamenti dell’edificio residenziale sito in Roma-Via Savoca 127-127E, il Condominio denominato “Condominio Via Savova 127-127E” lo stesso è censito al foglio 1023 del cosi detto “catasto urbano fabbricati di Roma”.

Il presente Regolamento, redatto e deliberato dai proprietari dei singoli appartamenti dell’edificio, disciplina i diritti e gli obblighi dei proprietari circa l’uso delle cose comuni, i limiti all’uso delle cose assegnate in proprietà ed in uso esclusivo in relazione alla disciplina delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio.

Il Regolamento è obbligatorio per tutti i singoli proprietari, per i loro eredi o aventi causa, nonché, per la parte che li riguarda, per tutti gli eventuali inquilini.

Art. 2

Composizione del Condominio

Il Condominio di Via Savoca 127-127E (di seguito per brevità chiamato solo Il condominio) è costituito tra coloro che risultano proprietari di immobili nell’edificio di cui alla via suindicata, nonché proprietari delle parti di uso comune esistenti nel fabbricato.

Art. 3

Descrizione del fabbricato

Il fabbricato è composto di 6 appartamenti più le relative pertinenze nonché dagli spazi comuni condominiali.

Art. 4

Cose comuni e indivisibili del fabbricato

Per il fabbricato, costituiscono proprietà comune ed indivisibile di tutti i singoli condòmini, le parti comuni considerate tali dalle vigenti norme di legge (art. 1117 C.C) ed ogni altra opera, installazione, costruzione, manufatto che sia, per destinazione obiettiva, indispensabile all’uso, al godimento ed alla conservazione dell’edificio stesso.

Art. 5

Cose comuni divisibili

Costituiscono proprietà comune, ma divisibile soltanto tra i condomini dei piani compresi nel fabbricato, ad eccezione di quelli che siano stati assegnati in tutto o in parte in uso o in proprietà a ciascuno dei condomini stessi, i lastrici solari e le terrazze che non siano state originariamente destinate ai servizi comuni.

Art. 6

Quote di comproprietà del condominio

L’entità delle rispettive quote di comproprietà dei singoli partecipanti al Condominio sono calcolate come indicato nell'articolo 1123 del codice civile.

Non è consentito l’abbandono o la rinuncia alla comproprietà degli elementi comuni dell’edificio al fine di sottrarsi al contributo alle spese per la loro conservazione.

NORME DI USO ED ESERCIZIO DELLE PARTI COMUNI

Art. 7

Norme generali

Il condomino deve astenersi dall’usare le parti comuni in modo da danneggiarle o da impedire od ostacolare l’uso delle stesse da parte degli altri condomini.

Deve, inoltre, rispettare la pulizia dei locali di uso comune ed osservare con reciproca tolleranza le norme di buon vicinato.

Art. 8

Uso degli impianti e locali comuni

Ogni condomino è tenuto:

• a chiudere le porte ed i cancelli di accesso al fabbricato;

• a spegnere l’illuminazione comune;

• a non effettuare il lavaggio degli autoveicoli nei disimpegni, nonché nell’autorimessa allorché il sistema di lavaggio possa comunque deteriorare i locali o causare umidità alle pareti;

• a non sostare con gli autoveicoli nelle parti comuni e a non disporre gli stessi in modo che siano di intralcio ad altri;

• a non sostare con gli autoveicoli con combustibile a GPL nelle aree coperte del condominio;

• a non arrecare danni alla pavimentazione ed alle pareti delle parti comuni

• a non produrre rumori molesti.

Art. 9

Modificazioni delle cose comuni

I condòmini non possono compiere atti che importino variazione o innovazione alla destinazione originaria delle parti comuni del fabbricato, senza il previo consenso della maggioranza numerica dei due terzi di coloro ai quali viene ad essere limitata, per effetto delle modifiche apportate, la comunione.

NORME DI COMPORTAMENTO

Art. 10

Obblighi

I condòmini, tenuti ad osservare il presente Regolamento , sono altresì soggetti ai seguenti obblighi:

• consentire a richiesta dell’Amministratore, che all’interno della proprietà privata si proceda alle constatazioni ed ai controlli necessari per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e dei relativi impianti e servizi e ,qualora si riveli necessario, consentire che si proceda all’interno della proprietà privata all’esecuzione dei relativi lavori;

• dare notizia all’Amministratore delle opere e dei lavori da realizzare nei locali di proprietà esclusiva prima di intraprendere l’esecuzione, al fine di consentire gli opportuni controlli circa la stabilità strutturale e il decoro dell’edificio o di parte di esso e degli impianti comuni;

• notificare all’Amministratore il proprio domicilio ed ogni successivo mutamento del medesimo;

• dare notizia all’Amministratore della eventuale vendita dei locali di proprietà esclusiva, comunicando le generalità del nuovo proprietario ed impegnandosi a far conoscere a quest’ultimo il contenuto del presente Regolamento che dovrà essere richiamato nell’atto di trasferimento della proprietà. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi sia all’anno in corso che a quello precedente;

• dare notizia all’Amministratore delle locazioni, dei relativi contratti e delle loro vicende, inerenti gli appartamenti facenti parte del Condominio, indicando il nome del conduttore. Il proprietario delle unità locate risponde della destinazione delle stesse da parte del conduttore in maniera conforme alle norme di cui al presente Regolamento;

• provvedere, qualora i locali dovessero rimanere per qualche tempo disabitati, alla chiusura delle prese d’acqua e di energia elettrica, comunicando altresì all’Amministratore il recapito del detentore delle chiavi per il caso che si verifichi la necessità di accedere nell’unità abitativa.

• Il diritto di sopraelevazione è regolato dall’art. 1127 C.C.; tuttavia esso non può essere esercitato senza le preventive autorizzazioni comunali, debitamente comunicate all’Amministratore che dovrà acquisire il benestare dell’Assemblea condominiale. All’inizio dei lavori, chi fa la sopraelevazione, deve corrispondere l’indennità agli altri condòmini.

Art. 11

Divieti

Ogni condomino è, inoltre, tenuto ad osservare i seguenti particolari divieti:

• è proibito l’uso delle unità immobiliari in modo contrario al decoro ed al buon costume del Condominio è obbligo mantenere pulite le parti comuni, per quanto possibile, anche in riferimento alle zone antistanti le entrate pedonali e carraie;

• è vietata la realizzazione di qualsiasi opera che pregiudichi le strutture portanti dell’edificio, e comunque, quelle che ne alterino l’aspetto architettonico;

• è vietata qualsiasi modificazione al fabbricato, anche quando non ne guasti l’estetica e la simmetria esteriore, senza la preventiva approvazione dell’Assemblea;

• è vietato tenere nelle unità immobiliari mobili e oggetti di peso superiore alla portata dei solai, si ritiene responsabile il condomino che da tale inosservanza produca danni all’edificio ed alle persone;

• è vietato realizzare, sia all’interno che all’esterno delle singole unità immobiliari, qualunque modifica agli impianti di uso generale, senza l’autorizzazione dell’Assemblea;

• è vietata la destinazione degli appartamenti e locali di proprietà esclusiva ad uso diverso dall’abitativo o da ufficio professionale privato, senza la preventiva autorizzazione dell’Assemblea;

• è vietato occupare con costruzioni provvisorie e/o oggetti ingombranti i mobili, le scale, le terrazze comuni, gli anditi, il giardino, il belvedere, i viali. L’occupazione delle cose comuni è, tuttavia, consentito quando si debbano eseguire lavori agli appartamenti ed ai locali dei singoli condòmini, purché sia limitata allo spazio e dal tempo strettamente indispensabili e, non impedisca l’uso delle cose stesse da parte di altri condomini;

• è vietato collocare piante o vasi di fiori sui davanzali delle finestre e sui parapetti dei balconi, senza che siano muniti di riparo fisso in ferro e sistemati in apposite fioriere;

• è vietato chiudere, sia pure parzialmente, i balconi e le terrazze dell’edificio;

• l’eventuale applicazione di tende o grate è subordinata ad un progetto unitario da sottoporre alla approvazione dell’Assemblea;

• è vietata l’apposizione di insegne luminose e dipinte e in genere, di mezzi pubblicitari sulla facciata;

• L’apposizione di insegne e targhe professionali negli androni e nelle scale è subordinata alla autorizzazione dell’Amministratore che deve tendere, per quanto possibile, alla uniformità dei caratteri e del materiale impiegato, previa autorizzazione dell’Assemblea condominiale;

• è vietata, in ogni caso, l’applicazione di insegne di qualsiasi genere o contenuto sui balconi e aree visibili all’esterno di ciascuna unità immobiliare;

• è vietato mantenere ed allevare animali che possano costituire pericolo a causa della loro aggressività;

• Per motivi igienico-sanitari chi alleva animali è obbligato alla raccolta delle deiezioni degli stessi nell'immediato, pulendo la pavimentazione dove era depositata la deiezione. Il non rispetto di questa norma comporta il divieto assoluto della detenzione dell'animale;

• è vietato arrecare disturbo agli altri condòmini, specie nelle ore di riposo diurno e notturno. Il volume degli apparecchi radio e televisivi dovrà sempre essere attenuato in modo da non arrecare disturbo ai vicini;

• è vietato sbattere portoni, porte, inferriate e cancelli, si consiglia di accompagnarli sempre nella chiusura;

• è vietato gettare nei tombini, negli scarichi dei gabinetti e nei condotti della spazzatura, materiale che possa ingombrare le tubazioni di scarico, le spese occorrenti all'eventuale sgombero degli scarichi, e quelle derivanti da eventuali danni agli impianti comuni, vetri ed accessori, si intendono a carico di chi le ha provocate;

• è vietato gettare acqua e qualsiasi altro liquido dalle finestre e dai balconi;

• è vietato calpestare i giardini e danneggiare le piante; è vietato, altresì, condurre liberi cani ed altri animali nelle aree condominiali;

• è vietato utilizzare la rampa di accesso ai garages come parcheggio, la persona che arrecherà danni al condominio di qualunque genere per la sua condotta in merito sarà chiamato a risarcire il condominio di eventuali danni o richieste risarcitorie in tal senso.

RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA CONSERVAZIONE ED IL GODIMENTO DELLE COSE E DEI SERVIZI COMUNI

Art. 12

Manutenzione ordinaria, straordinaria e migliorie

Lo stato di conservazione ed efficienza delle parti comuni del fabbricato e dei relativi impianti è mantenuto mediante l’esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, straordinaria e di miglioria. Le opere di manutenzione ordinaria comprendono qualsiasi tipo di riparazione che si renda necessaria per deterioramenti derivanti dall’uso.

Le opere di manutenzione straordinaria sono quelle che si riferiscono a lavori di più ampia portata ed avente carattere strutturale.

Le opere di miglioria sono quelle che apportano sostanziali modifiche alla consistenza, al tipo e alla destinazione delle parti comuni e dei servizi delle unita immobiliari.

Art. 13

Esecuzione dei lavori

Per i vari lavori, di cui all'articolo 12, possono essere istituiti fondi di bilancio specifici, deliberati dall’Assemblea su proposta dell’Amministratore o dell'assemblea condominiale.

Per i lavori di manutenzione ordinaria provvede l’Amministratore sulla base dei preventivi che se di media/notevole entità saranno approvati dall'assemblea condominiale.

Per i lavori di manutenzione straordinaria e di miglioria, l’Amministratore, al manifestarsi delle circostanze che ne giustifichino l’esecuzione, dovrà richiedere l’ approvazione dell’Assemblea, facendone deliberare anche il relativo stanziamento.

Per i lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere d’urgenza, l’Amministratore dovrà provvedere senza indugio, convocando al più presto l’Assemblea per la ratifica. Di norma è da considerare urgente l’esecuzione di lavori resi necessari:

• da eventi eccezionali imprevisti ed imprevedibili aventi carattere di pericolosità e che possano danneggiare persone o cose e ove gli effetti di tali eventi non fossero prontamente eliminati, ne deriverebbero danni per la proprietà ed eventuali responsabilità verso terzi;

• resi necessari da ordinanze prefettizie o comunali o da disposizione di Enti a ciò autorizzati per legge sempre che le stesse (ordinanza e/o disposizione) impongano l'immediata esecuzione dei lavori.

Art. 14

Ripartizione spese

Le spese necessarie per la conservazione, il mantenimento e l’uso delle parti comuni (art.12 del presente regolamento) sono ripartite tra i proprietari degli alloggi in misura proporzionale al valore delle singole unità immobiliari di ciascuno come disposto dall'articolo 1123 del codice civile.

A seconda dell'oggetto della spesa si terranno conto anche degli altri articoli del codice civile (artt, 1124, 1125, 1126 e 1127 in particolar modo e di tutti gli altri di volta in volta richiamabili in base alla spesa da affrontare)

Art. 15

Assicurazione

L’assemblea di Condominio stabilisce la misura in cui il fabbricato dovrà essere assicurato contro i danni derivanti da fuoco, fulmini e scoppio per perdite di gas. La spesa per l’assicurazione del fabbricato è ripartita tra i proprietari del fabbricati in base ai criteri di ripartizione tempo per tempo adottati.

Alla denuncia dei sinistri che interessano le parti comuni provvederà l’Amministratore fornendo all’assicuratore la descrizione dei danni ed ogni altra notizia prevista dalla polizza assicurativa.

I danni relativi agli appartamenti dovranno essere denunciati a cura dei singoli condòmini, tramite l’Amministratore, alla Compagnia assicurativa.

Ogni condomino è direttamente responsabile delle conseguenze derivanti dall’omissione o dalla non tempestiva presentazione della denuncia.

L’accettazione delle liquidazioni proposte dall’assicuratore e riservata all’Assemblea di condominio, o in caso di danni relativi al singolo appartamento, al condomino interessato.

Art. 16

Pulizia - Servizi particolari ed ausiliari

La gestione dei servizi di pulizia delle parti comuni e dei servizi particolari ed ausiliari è curata, su preciso mandato dell’Assemblea dei condomini, dall’Amministratore, il quale può, a suo giudizio e secondo gli opportuni criteri di convenienza, affidare i servizi:

• in appalto a ditte specializzate;

• a privati con contratto di prestazione d’opera;

• al personale di fiducia secondo le norme dettate in materia di lavoro subordinato o dagli usi o da eventuali altre disposizioni dell’assemblea.

Art. 17

Quote condominiali - Modalità di corresponsione

Ogni condomino è obbligato a corrispondere, bimestralmente e in via anticipata all’Amministratore, previo mandato dell’Assemblea dei condomini, le quote previste per l’esercizio ed il mantenimento delle cose comuni.

Entro il 30 aprile di ciascun anno, l’Amministratore comunicherà ai condomini l’ammontare delle quote a loro carico per l’esercizio in corso, stabilite in base al preventivo di spesa approvato dall’Assemblea, nonché le modalità di corresponsione.

Art. 18

Mancato o ritardato pagamento delle quote

In caso di reiterato ritardo nel pagamento delle spese condominiali, l’Amministratore può iniziare l’azione giudiziaria nei confronti dei condomini morosi arrivando fino alla sospensione, nei confronti degli stessi, dell’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Le spese sostenute per il distacco dell’utenza e per il successivo ripristino sono a carico del condomino moroso. A norma dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’Amministratore può ottenere, a carico del condomino moroso, decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante opposizione.

ORGANI DEL CONDOMINIO

Art. 19

Organo Deliberativo

L’Assemblea del Condominio è l’organo deliberante del Condominio. Essa è convocata annualmente in via ordinaria, nei modi e nei termini previsti dalle vigenti leggi, per trattare le materie riservate dalla legge alla sua competenza, che interessano gli indirizzi generali della gestione condominiale e l’amministrazione dei beni comuni. L’avviso di convocazione (tra i mezzi utile a convocare l'assemblea si ritiene valido anche lo strumento della posta elettronica) dell’Assemblea deve essere comunicato ai condòmini almeno 5 (cinque) giorni prima della data fissata per l’adunanza, salvo il caso di particolare urgenza. L’Assemblea è regolarmente costituita e delibera in base alle norma del codice civile (artt, 1135,1136 in primis). L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige Verbale da trascriversi nel registro tenuto dall'Amministratore.

I condomini possono farsi rappresentare nell’Assemblea da persone di loro fiducia, che non sia l’amministratore, con delega scritta in calce all’avviso di convocazione.

L’Assemblea nomina a maggioranza un Presidente che si farà assistere da un Segretario.

I verbali delle adunanze dell’Assemblea devono essere trascritti sul preposto registro e firmati dal Presidente e dal Segretario.

Copia del verbale viene affissa nella bacheca Condominio (che può essere anche di tipo telematico) per almeno 30 (trenta) giorni; ai condomini non residenti, che non hanno partecipato alla seduta, verrà notificato il verbale della seduta soltanto se ciò è espressamente previsto nel verbale stesso.

Il verbale della sedute deve sempre contenere notizie in ordine alla regolarità di convocazione dell’Assemblea ed alla validità della seduta.

Art. 20

Organo Esecutivo

L’Assemblea di Condominio nomina, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1129 C.C., l’Amministratore. L’Amministratore, come nominato dall’Assemblea, dura in carica un anno; il suo compenso è fissato con delibera assembleare.

All’Amministratore sono demandate le attribuzioni tutte di cui agli artt. 1130 e 1131 C.C. ed in particolare:

• convocare, almeno una volta l’anno, l’Assemblea di Condominio;

• curare la gestione e l’amministrazione dei servizi e delle parti comuni dell’edificio in base alle disposizioni del presente Regolamento, alle deliberazioni dell’assemblea e conformemente ad ogni altra norma di legge vigente in materia;

• predisporre ogni anno il bilancio preventivo per il nuovo esercizio condominiale e quello consuntivo per l’esercizio appena chiuso.

• eseguire le delibere assembleari;

• curare l’osservanza del Regolamento di Condominio;

• disciplinare l’uso delle parti comuni, nei limiti del Regolamento e delle delibere assembleari;

• provvedere alle spese per il funzionamento dei servizi comuni e per la manutenzione ordinaria delle parti comuni secondo le competenze;

• riscuotere le quote dei vari condomini;

• compiere atti conservativi dei diritti condominiali;

• curare la tenuta dei libri, registri, documenti previsti dalle vigenti disposizioni di legge per le assemblee, l’amministrazione e la contabilità del condominio, e la conservazione di una copia del progetto approvato dell’immobile nonché degli eventuali aggiornamenti;

• rilasciare copia dei documenti condominiali ai condomini, o ai loro delegati, che ne facciano richiesta scritta, previo pagamento delle spese occorrenti;

• rendere possibile ai singoli condomini, o ai loro delegati, la consultazione presso lo studio dell’Amministratore di tutte le pezze giustificative;

• Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 C.C., dal regolamento di condominio o dall’Assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio. A lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato (att. 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile) ed è tenuto al risarcimento dei danni eventualmente causati.

Art.21

Consiglio di Condominio

L'assemblea in linea con quanto disposto dall'articolo 1130-bis del codice civile può nominare un consiglio di condominio.

Il numero dei consiglieri sarà proporzionale alla norma del succitato articolo che né prevede almeno 3 negli edifici di almeno 12 unità immobiliari.

Il consiglio avrà funzioni di consulto, controllo e supporto su tutto ciò che concerne la gestione del condominio ma naturalmente non avrà potere decisionale il quale rimarrà in seno all'assemblea.

Art. 22

Esercizio Condominiale

L’esercizio condominiale inizia il 1° (primo) gennaio e termina il 31 (trentuno) dicembre di ogni anno.

Entro il 30 (trenta) aprile di ogni anno l’amministratore dovrà presentare all’Assemblea: il bilancio consuntivo dell’esercizio passato e il bilancio preventivo per l’esercizio in corso.

Fino alla notifica, da parte dell’Amministratore, dell’ammontare delle quote mensili dovute per l’anno in corso, i condomini sono tenuti a corrispondere acconti mensili pari all’importo delle quote mensili accertate nell’anno precedente.

Art. 23

Rinvio alle leggi vigenti

Per quanto non espressamente previsto dal presente Regolamento si rinvia alle norme previste dalle leggi vigenti in materia.